ホームインスペクションとは

2018年4月1日より「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」が本格施行されました。

今回施行された部分をご紹介しますね。
ホームインスペクション

その前にインスペクションの意味についてお話しを先にしたほうがよさそうですね。

インスペクションとは?

インスペクションとは、調査、検査という意味です。
従って、ホームインスペクションとは日本語で言えば、建物現状調査という意味になります。

こちらの方が意味が分かりやすいのですが、なぜ英語にするのかは分かりません。

建築士等が建物の調査を行うのですが、住宅の劣化の状況、欠陥の有無について診断することと覚えておけばよいかと思います。

成果物として、インスペクションのレポートが発行されます。

誤解してはいけない点としては、インスペクションが義務化された訳ではないということです。

法律の何が変わったのか?

では、具体的にどの部分で法律が改正されたのか?
気になりますよね。説明しましょう。

次の3つの場面で登場することになります。

1.購入又は売却の依頼を受けた仲介業者が、買主又は売主に対して、「インスペクション業者をあっせんできるかどうか」を説明する義務が発生します。
2.インスペクションした場合、重要事項説明時に調査結果が買主に報告されます
3.インスペクションした場合、売買契約時に売主・買主の両者が建物状況について確認をします

この三つとなります。
あっせんができるかどうかについては、依頼する不動産会社にインスペクション業者を紹介してもらえるか否か?という事になります。
紹介ができるなら「可」紹介をしていない、できないなら「無若しくは不可」と説明をしなければならないという事です。

インスペクションした場合は、重要事項説明書を説明する時に説明をすることが義務付けされています。
尚、重要事項説明は買主にすれば事足ります。売主に説明する必要はありません。

何故なら、重要事項説明書の目的は買主が買う不動産について「知らなかった」ということがないようにするためのものだからです。
売主は売る不動産について、知っていて当然の立場なので説明する必要はないのです。

3の売買契約時に確認というのは、インスペクションをした結果を売主、買主双方確認をし売買不動産の状態について認識の違いがないようにするためのものです。

さて、このインスペクション。
建築の専門家が、調査をするのでできるだけ実施したほうが良いのは言うまでもありません。

メリットとデメリット

メリットがあればデメリットもあるのが世の常。
メリットとデメリットを知ったうえで実施するかどうか決めることをお勧めします。

メリット

高い値段で売れるかも

利害関係のない第三者が建物をチェックした上で「問題なし」というお墨付きを得ることができれば、買主にとって安心する材料であり、イコール売却物件の資産価値が担保されるという事になります。

トラブル回避

売却した後で、隠れた問題が発見された場合、最悪の場合買主等と訴訟になる可能性があります。
訴訟になると数年単位で裁判をする事にもなりかねず、また裁判費用もかさみ、精神的、金銭的に大きなダメージを受けることになります。
インスペクションをしておくことによって未然にこれを予防することが可能となります。

リフォームの計画がしやすい

リフォーム工事に取り掛かったら、思わぬ不具合が発見されて、リフォーム工事代が予想以上にかかってしまった。という可能性は否定できません。
劣化している所などが購入前に分かれば、リフォームの計画も立てやすいです。

デメリット

見える所だけの検査

インスペクションは非破壊検査、つまり見える所だけの検査なので、調査をしても絶対大丈夫という保証はありません。
天井裏や、床下は点検港があれば、確認することができますが、壁などは壊す訳にいきませんので、例えば筋交いなどの構造材が設計図通り入っているか否かという検査はできません。

安くしか売れないかも

インスペクションした結果、建物に問題が発見されることがあります。
発見された問題を隠して、買主に売ることはできません。

お金がかかる

当然のことながら、検査をするには費用がかかります。調査内容にもよりますが、5~15万円程度です。

1年しか有効でない

建物は日々劣化していくものですので、一度検査したからと言って永遠に有効ではありません。
今回の改正で決められているのは、「過去1年以内に検査をした場合はその内容を説明する」となっていますので、1年以上経過したものは説明対象ではありません。

まとめ

ホームインスペクションは、昔からある制度ですが、イマイチ普及していません。

理由はいろいろあるのですが、一番の理由は調査が義務化されていない。という点です。
人間の心理として、やらなくても良いものはやりたくないのです。

ほとんどの売主は、やらずに済むならやりたくないと考えています。
一方買主側はどうか?

やりたいけれど、踏み込めない。というのが現状です。

インスペクションにかかる費用は売主、買主どちらも負担する事ができます。
売主がやってくれれば良いのですが、実施しない場合、買主がやるしかありません。

買主の立場に立てば直ぐに分かりますが、買えるかどうか分からない家の調査費用は出したくない。となる訳です。
しかも、調査の結果問題なければ良いのですが、何かしらの問題が発見された場合、その問題を解決するためのお金を誰が出すのか?

売主と価格の交渉ができれば良いですが、すんなり受け入れる売主はほとんどいないでしょう。

これが現状です。
きちんと検査をして売買する。ということは素晴らしいことだと思いますが、普及するには更に制度を充実させる必要があるといえましょう。