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不動産屋に聞かなくても分かる！一般の方が自宅の土地価格を調べる3つの方法【宅建士が解説】

2025年12月23日 / 最終更新日時 : 2025年12月25日宅地建物取引士茂木 youtube

不動産屋に聞かなくても分かる！一般の方が自宅の土地価格を調べる3つの方法【宅建士が解説】

自分の家はいくらぐらいの価値があるのか、気になったことはありませんか。マンションであれば同じ建物内の売出事例を参考にできますが、戸建て住宅の場合は条件がバラバラで分かりづらいのが実情です。この記事では、不動産会社に聞かなくても一般の方が自宅の土地価格を把握するための具体的な方法を、宅建士の視点から分かりやすく解説します。

自宅の価格は自分で調べられる時代

不動産の価格というと、「専門家に聞かなければ分からないもの」「査定を依頼しないと把握できないもの」というイメージを持っている方も多いかもしれません。
しかし実際には、一般の方でもある程度の目安となる価格を自分で調べる方法はいくつか存在します。

特にマンションの場合は、同じマンション内で別の部屋が売りに出されていることが多く、比較的価格を把握しやすい傾向があります。一方で、戸建て住宅は土地の形状や道路付け、高低差などの条件が一つひとつ異なるため、価格が見えにくいという特徴があります。

それでも、「おおよそいくらくらいなのか」という感覚を持つことは可能です。
今回は、不動産免許を持っていない一般の方でも使える、自宅の土地価格を調べる代表的な3つの方法を順番に解説していきます。

自宅の土地価格を調べる3つの方法

土地の価格を把握するための代表的な方法は、大きく分けて次の3つです。
１.路線価を使う方法
２.不動産情報ライブラリ（国土交通省）を使う方法
３.不動産ポータルサイトを活用する方法
それぞれに特徴や注意点がありますので、単独で使うのではなく、複数を組み合わせて判断することが重要です。

方法① 路線価を使って土地価格を調べる

路線価とは何か

まず最初にご紹介するのが「路線価」です。
路線価とは、相続税や贈与税を計算する際の基準となる土地の評価額で、国税庁が毎年公表しています。

不動産は売却しなければ実際の時価が分かりません。しかし、相続税は売却していなくても申告が必要になります。そこで「時価が分からない場合は、この路線価を使って評価してもよい」という仕組みが作られています。

路線価の見方と基本的な考え方

路線価は「道路ごと」に価格が設定されています。
例えば、ある道路に「270D」と表示されていた場合、これは以下の意味を持ちます。
・数字の「270」：1㎡あたり27万円
・後ろのアルファベット：借地権割合（Dは60％）
価格は1㎡あたりの金額で表示され、単位は1,000円です。
つまり「270」と書かれていれば、270,000円＝27万円となります。

土地の広さが分かっていれば、
「路線価 × 面積」
という計算で、おおよその評価額を出すことができます。

坪単価に換算する方法

日本では土地の広さを「坪」で考える方も多いでしょう。
その場合は、以下の計算を使います。
・1㎡ ≒ 0.3025坪
・1坪 ≒ 3.3㎡
一般の方は「3.3で掛ける」という覚え方で問題ありません。

例えば、路線価が27万円/㎡であれば、
27万円 × 3.3 ≒ 約89万円/坪
という計算になります。

借地権割合について

路線価の後ろに付いているアルファベット（A〜Gなど）は「借地権割合」を示しています。
これは、土地が借地の場合にどの程度の割合で評価するかを示したものです。

ただし、一般的な所有権の土地を持っている方は、基本的に気にする必要はありません。
通常は数字部分のみを参考にすれば十分です。

路線価は時価の80％が目安

路線価は「時価の約80％を目安に作られている」とされています。
しかし、実際の市場では必ずしも80％に収まっているとは限りません。
・実勢価格が路線価の1.5倍になるエリア
・2倍近くになるケース
こうした例も珍しくありません。
そのため、路線価はあくまで参考値として使い、後述する取引事例などと比較しながら判断することが大切です。

路線価の弱点と注意点

路線価には大きな弱点があります。それは、
・南道路でも北道路でも同じ評価になる
という点です。

一般的に、土地は南側に道路がある方が日当たりが良く、価格が高くなります。しかし路線価では、その差が反映されません。

そのため、「実際の売買価格とはズレがある」という前提で見る必要があります。
路線価は感覚値をつかむための指標と考えるのが正解です。

方法② 不動産情報ライブラリを使って調べる

不動産情報ライブラリとは

次にご紹介するのが「不動産情報ライブラリ」です。
これは国土交通省が公開している取引事例データベースで、実際に売買が行われた不動産の情報を確認することができます。

あまり知られていませんが、一般の方でも無料で利用できるツールです。

不動産情報ライブラリで分かること

例えば、あるエリアで5,500万円で取引された土地があったとします。
面積が50坪であれば、
・坪単価：約110万円
・㎡単価：約34万円
といった計算になります。
このように、路線価よりも高い水準になるケースは多く見られます。

不動産情報ライブラリの注意点

便利なツールですが、注意点もあります。
・建物の状態が詳しく分からない
・高低差などの状況が分からない
・道路との関係が簡易的
あくまで「概要データ」であるため、細かい条件までは反映されていません。
そのため、完全に同じ条件の土地として比較することはできないという点を理解して使いましょう。

不動産会社も参考にしているデータ

実は、不動産会社もこの不動産情報ライブラリを参考資料として利用しています。
プロは業者専用の「レインズ」というデータベースも併用しますが、一般の方にとってはこの不動産情報ライブラリが最も取引事例として把握しやすい情報となります。

方法③ 不動産ポータルサイトを活用する

ポータルサイトで分かること

SUUMO、at home、HOME’Sなどの不動産ポータルサイトでも、近隣の売出物件を確認できます。

これらのサイトを見ることで、
・今いくらで売りに出されているのか
・どのくらいの条件の物件が多いのか

といった「市場の雰囲気」を把握することができます。

ポータルサイトの最大の注意点

ただし、ポータルサイトに掲載されている価格は、成約価格ではありません。
・売主が希望している価格
・「まずはこの価格で出してみよう」という金額
であるケースがほとんどです。

つまり、「この価格で売れた」というデータではないことを理解する必要があります。

掲載終了＝成約とは限らない

ポータルサイトから物件情報が消える理由は、以下のように複数あります。
・成約した
・売却をやめた
・媒介契約が終了した
そのため、「消えた＝売れた」とは限りません。

成約価格は10％程度下がると考える

経験則として、売出価格と成約価格には差があります。
目安としては、
・売出価格の約90％前後が成約価格
と考えておくと、現実に近い感覚になります。

土地価格を調べる際の重要なポイント

なるべく近い条件で比較する

土地価格を調べる際に最も重要なのは、条件を揃えることです。
例えば、
・自分の土地：30坪
・比較対象：100坪
この2つを単純に比べることはできません。

土地が広いほど坪単価は下がる

土地は広くなればなるほど、購入できる人が限られてきます。
そのため、
・小さい土地：坪単価が高い
・大きい土地：坪単価が下がる
という傾向があります。

例えば、上下水道を引き込む本数は広さに関係なく基本的に一本は必要。
そうするとならせば面積が大きいほど単価が割安になるのです。

高低差と坂の影響

特に横浜市などの坂が多い地域では、高低差が価格に大きく影響します。
・道路とフラット：価格が高い
・道路より高い・低い：価格が下がる
また、駅からの動線に坂があるかどうかも重要です。

滑り止め坂の有無にも注意

坂道に丸い滑り止めマーク（ドーナツ状）がある場所は、
「勾配がきつい」ことを示しています。

こうした条件も、価格に影響を与える要素の一つです。

面積表記の基礎知識（㎡と坪）

現在、不動産の面積は㎡表記が基本ですが、
感覚的には「坪」の方が分かりやすい方も多いでしょう。
・1坪 ≒ 3.3㎡
細かい計算は不要です。
3.3で割る、または掛けると覚えておけば十分です。

おまけ：建物価格の考え方

建物は年数とともに価値が下がる

最後に、土地ではなく「建物価格」についても触れておきます。

建物は、
・新築時：100％
・年数経過とともに価値が減少
という考え方が一般的です。

戸建て住宅は30年でゼロ評価が目安

現在の戸建て市場では、
・約30年で建物価値がゼロ
という考え方が主流です。

例えば、
・新築価格：1,800万円
・30年でゼロ
とすると、
1年あたり約60万円ずつ価値が下がるイメージになります。

税法上の耐用年数との違い

税法上は、
・木造住宅：22〜24年
とされていますが、これは減価償却の話です。
実際の中古住宅市場では、30年基準が使われることが多い点に注意しましょう。

100年住宅は別物として考える

「100年住宅」と呼ばれる建物もありますが、
市場評価として100年で割って考えるのは難しいのが現実です。

時代の変化やニーズに対応できるかどうかが不透明なため、
一般住宅とは別枠で考える必要があります。

まとめ

自宅の土地価格は、不動産会社に聞かなくてもある程度把握することが可能です。路線価で大まかな基準を掴み、不動産情報ライブラリで実際の取引事例を確認し、ポータルサイトで市場の動きを見る。この3つを組み合わせることで、現実に近い価格感覚が身につきます。日頃から物件情報に触れておくことで、不動産価格を見る目が養われ、将来の売却や相続の判断にも役立つでしょう。

この記事を書いた人

宅地建物取引士茂木: 神奈川県生まれ
平成18年に不動産業界に入り、平成21年に宅建試験合格現在に至ります。
宜しくお願い致します。

近隣エリアにお住まいの不動産オーナー様。
もし、相続で得た不動産をどうしたら良いかお悩みでしたら、ぜひ一度、弊社の無料相談をご利用ください。
売却が良いのか、賃貸が良いのか、お客様のご状況に合わせてご提案させていただきます。お気軽にお問い合わせください。