市街化調整区域とは？建築できる？売れる？都市計画法から徹底解説【宅建士がわかりやすく解説】

はじめに

こんにちは。宅建士の杉山です。
今回は「市街化調整区域」について、できるだけわかりやすく解説していきます。

「あなたの土地は市街化調整区域です」「その土地には建物は建てられません」と言われて、不安になったことはありませんか？人によって説明が違い、何が正しいのかわからないという声も多く聞きます。本記事では、法律の基本から実務的なポイント、売却の考え方までを体系的に整理してお伝えします。

市街化調整区域とは何か？

根拠となるのは都市計画法

市街化調整区域は、都市計画法に基づいて定められている区域です。

都市計画法は、日本の国土を計画的に整備し、無秩序な開発を防ぎながら、住宅・商業・農業などの機能を適切に配置することを目的とした法律です。

簡単に言えば、
「どこを街にするのか」
「どこを農地や自然として守るのか」
をルール化している法律です。

その中で登場するのが、次の区分です。
都市計画区域
都市計画区域外
そして都市計画区域の中が、さらに分かれます。
市街化区域
市街化調整区域
非線引区域

市街化調整区域の定義

市街化調整区域とは、法律上「市街化を抑制すべき区域」と定義されています。

つまり、
これ以上、無秩序に建物を増やさないためのエリアです。
原則として、一般住宅などの建築は認められていません。

都市計画区域の仕組みを図でイメージする

イメージしやすいように、駅を中心とした街を想像してみてください。

駅の周辺は、
・住宅が密集
・商業施設が立地
・道路や上下水道が整備
こうしたエリアが「市街化区域」です。

一方で、その外側には田んぼや畑、山林が広がっていることが多いはずです。そこが「市街化調整区域」になる可能性が高いエリアです。

市街化区域とは？

市街化区域とは、
・すでに市街地が形成されている地域
・今後10年以内に優先的に市街化を図る地域
とされています。

多くの方が住んでいる住宅地のほとんどは、市街化区域です。

ただし、
「家が建っている＝市街化区域」
とは限らない点には注意が必要です。

非線引区域とは？

都市計画区域の中でも、線引き（市街化区域と市街化調整区域の区分）をしていない地域を「非線引区域」と呼びます。

ここは、無秩序な開発が進みにくいと判断されている地域です。

インフラが未整備なケースも多く、必ずしも開発がしやすいわけではありません。

なぜ市街化調整区域があるのか？

無秩序な都市拡大を防ぐため

もし規制がなければ、住宅や店舗は道路があるところならどこでも建てられてしまいます。

すると、
・上下水道がバラバラに整備される
・公共交通が非効率になる
・農地が分断される
といった問題が起きます。

そこで都市計画法では、
「ここは街として育てる」
「ここは原則開発しない」
という線引きを行っているのです。

制度ができたのは昭和45年

市街化調整区域制度が導入されたのは昭和45年（1970年）です。

それ以前は、現在のような厳格な線引きはありませんでした。

そのため、制度開始前から建っていた建物については、一定の条件のもとで建替えが認められるケースがあります。

これを知らずに「絶対に建替え不可」と判断してしまうのは危険です。

市街化調整区域は本当に何も建てられない？

結論から言うと、
原則は建築不可、ただし例外ありです。

公共性の高い建物

例えば、
・交番
・公共施設
・インフラ関連施設
などは、市街化調整区域でも建築可能です。

農業従事者の住宅

農家の方の職場は、田んぼや畑です。

もし「住宅は市街化区域にしか建てられない」となると、何十キロも離れた場所から通うことになりかねません。

そのため、農業従事者が自らの農地の近くに住宅を建てることが認められる制度があります。

物流倉庫・工場など

近年では、
・高速道路インターから一定距離以内
・地域経済に資する施設
といった条件のもとで、物流倉庫や工場の建築が認められるケースもあります。

つまり「絶対に何も建てられない土地」ではありませんが、一般住宅を自由に建てられる土地ではない、という理解が正確です。

市街化区域かどうかを調べる方法

市役所で確認する

最も確実なのは、市役所での確認です。

多くの自治体では、
・都市計画課
・建築指導課
などが窓口になっています。

受付で「この土地が市街化区域か市街化調整区域か調べたい」と伝えれば案内してもらえます。

インターネットで調べる

現在は多くの市町村が、都市計画図をインターネット公開しています。

「〇〇市都市計画図」
「〇〇市用途地域」
などで検索すると確認できる場合があります。

なお、市街化区域内では「用途地域」を定めることが義務付けられています。そのため、用途地域が表示されていれば市街化区域である可能性が高いと判断できます。

市街化調整区域の土地は売れるのか？

売却自体は可能

「建物が建たない＝売れない」
というわけではありません。

市街化調整区域の土地でも売却は可能です。

ただし、価格は利用用途に大きく左右されます。

利用可能性によって価格が変わる

例えば、
・農地としてしか使えない土地
・資材置き場（雑種地）として使える土地
・太陽光発電設備を設置できる土地
では、当然ながら市場価値が変わります。

つまり、
「何ができる土地なのか」
が価格を決める最大のポイントになります。

買主が限定されやすい

市街化区域の土地であれば、一般の住宅購入者が対象になります。

しかし市街化調整区域では、
・農業関係者
・事業者
・特定条件を満たす法人
などに買主が限定されやすい傾向があります。

そのため、販売戦略も通常の住宅地とは大きく異なります。

よくある誤解

建物がある＝市街化区域ではない

市街化調整区域でも、
・制度開始前からの既存建物
・例外許可を得た建物
が存在します。

そのため、見た目だけで判断するのは危険です。

絶対に建替えできないわけではない

既存宅地や線引き前建築など、一定の条件を満たせば建替えが可能な場合もあります。

個別具体的な調査が不可欠です。

市街化調整区域の土地を持っている方へ

次のような方は、一度専門家に相談することをおすすめします。
・「建てられない」と言われたが本当か確認したい
・相続した土地が調整区域だった
・売却を検討している
・太陽光や資材置き場として活用したい

調整区域は、一般的な住宅地よりも法的判断が複雑です。
自治体ごとに運用も異なります。

自己判断で「無価値」と決めつけるのは非常にもったいないケースもあります。

当社のサポート体制について

ここまでお読みいただき、「自分の土地はどうなんだろう？」と感じられた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

市街化調整区域の問題は、インターネットの一般論だけでは判断できないケースがほとんどです。なぜなら、同じ調整区域でも自治体ごとに運用基準や許可要件が異なり、さらに土地の履歴や現況によって結論が変わるからです。

私どもでは、全国の市街化調整区域のご相談に対応しております。
・建築の可否調査
・売却可能性の診断
・活用方法のご提案
・許可取得の可能性の検討
といった実務レベルでのサポートを行っています。

YouTubeをご覧いただいた方は、初回相談を無料で承っております。
お電話やLINEからお気軽にお問い合わせください。まずは現状を正しく知ることが、最適な判断への第一歩です。

まとめ

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき市街化を抑制するために指定された区域で、原則として一般住宅の建築はできません。しかし、公共施設や農家住宅、一定条件下の事業用建物など例外も存在します。また、建物が建てられなくても売却自体は可能であり、利用用途によっては十分に価値が見出せる場合もあります。重要なのは「何ができる土地なのか」を正確に把握することです。市役所での確認や専門家への相談を通じて、正しい情報をもとに判断していきましょう。

この記事を書いた人

代表取締役士杉山善昭

宅地建物取引士、建築士、公認不動産コンサルティングマスターなどの有資格者。
「相続した実家、売る？貸す？使う？」
「杉山善昭の不動産ワクチンがいまなぜ必要か？」著者
（公社）神奈川県宅地建物取引業協会理事兼中央無料相談所相談員。
1990年から不動産業界に従事、2005年(有)ライフステージ代表取締役就任。