共有不動産が売れない3つの理由と解決策｜共有物分割請求・認知症・行方不明ケースまで宅建士が徹底解説
相続や夫婦共有で取得した不動産を「売りたいのに売れない」と悩んでいませんか。共有不動産は、所有者が複数いるがゆえに意思統一が難しく、思わぬ壁にぶつかることが少なくありません。本記事では、共有物が売れない主な理由とその具体的な対処法について、実務経験をもとに分かりやすく解説します。
共有不動産とは何か
共有名義の基本
共有不動産とは、ひとつの不動産を複数人で所有している状態をいいます。
代表的なケースは次のとおりです。
・相続で兄弟姉妹3人がそれぞれ持分を取得した
・夫婦でマイホームを1/2ずつ共有している
・親子で資金を出し合って購入した
不動産の登記簿には「持分○分の1」という形で記載され、それぞれが法的な所有権を持っています。
なぜ共有は問題が起きやすいのか
共有の最大の特徴は、「重要な処分行為には共有者全員の同意が必要」という点です。
売却は処分行為にあたるため、原則として全員の合意がなければ進めることができません。
つまり、共有者の人数が増えれば増えるほど、
・意見調整が難しくなる
・感情的な対立が生まれやすい
・連絡が取れないリスクが高まる
という構造的な問題が発生します。
共有不動産が売れない3つの大きな理由
1．共有者同士の意見が合わない
最も多いのが「売りたい人」と「売りたくない人」の対立です。
よくある対立パターン
・一方は「現金化したい」
・一方は「思い出があるから残したい」
・一方は「今後値上がりすると思う」
・一方は「管理が面倒だから手放したい」
どちらが正しいという問題ではなく、価値観の違いが衝突するのです。
思い出がブレーキになるケース
実家などは特に感情が絡みます。
「帰る場所を失いたくない」
「親との思い出が詰まっている」
こうした感情があると、合理的な判断が難しくなります。
実際、売却決断まで3年かかったケースもあります。その間に地価が下落し、「あのとき売っていれば」という後悔につながることもあります。
将来値上がりを期待するケース
一方で、価格上昇を期待して保有を続けるケースもあります。
実際、コロナ禍では流通物件数が減少し、需要とのバランスで価格が上昇した局面もありました。
「持っていて正解だった」というケースも存在します。
だからこそ、判断がより難しくなるのです。
信頼関係の崩壊
意外と多いのが、理屈ではなく感情の問題です。
・「あいつの言うことは聞きたくない」
・「裏があるに違いない」
・過去の遺産分割への不満が残っている
こうなると、話し合いは進みません。
1＋1＝2という単純な話ですら、受け入れられなくなります。
2．共有者に意思能力がない（認知症など）
不動産売却では、必ず本人の意思確認が行われます。
売却時の意思確認の流れ
1.不動産会社が売却条件を説明
2.本人が理解し、承諾する
3.司法書士が最終的な意思確認を行う
このとき、
・売ることを理解できない
・受け答えができない
・判断能力がない
と判断されると、手続きはストップします。
家族が「売りたい」と思っていても、本人の意思能力がなければ進められません。
3．共有者の所在が分からない
もう一つ深刻なのが「連絡が取れないケース」です。
・兄弟と何十年も会っていない
・親の離婚や再婚で疎遠になった
・連絡先が不明
この場合、そもそも話し合いができません。
売却どころではない状態になります。
時間が解決することもある
感情的対立は、時間の経過で変化することがあります。
固定資産税という現実
毎年やってくる固定資産税。
空き家の維持管理。
草刈りや修繕費。
これらが積み重なると、
「そろそろ何とかしようか」
という気持ちになることが少なくありません。
実際、過去に裁判で争った兄弟でも、数年後に売却で合意した例があります。
経済的負担は、感情よりも強い説得力を持つことがあります。
共有不動産の主な解決方法
1．共有物分割請求（裁判）
共有者の同意が得られない場合、最終手段として「共有物分割請求訴訟」があります。
特徴
・相手の同意不要
・法的に解決可能
・時間と費用がかかる
裁判所が最終的な分割方法を決めます。
強力ですが、精神的・経済的負担は大きい方法です。
2．持分を買い取ってもらう
自分の持分を他の共有者に買い取ってもらう方法です。
メリット
・円満解決になりやすい
・不動産全体を売らずに済む
デメリット
・相手の同意が必要
・資金力が必要
3．自分の持分だけを第三者に売却
共有者の同意なしに可能です。
ただし、
・買主はリスクを負う
・裁判前提になることが多い
・価格は大幅に安くなる
実務上は非常にレアな取引であり、慎重な判断が必要です。
認知症の場合の具体的手続き
1．医師の診断
まず、正式な診断書が必要です。
2．成年後見人の申立て
家庭裁判所に申立てを行います。
3．成年後見人の選任
後見人は「財産を守る人」です。
自宅売却には合理的な理由が求められます。
注意点
・毎年報酬が発生
・原則として継続的に後見が続く
慎重な判断が必要です。
行方不明の場合の対応
1．自力で調査
戸籍や住民票の追跡。
2．探偵の活用
所在調査を依頼。
3．不在者財産管理人の申立て
家庭裁判所に申立てを行い、代理人を選任してもらいます。
通常は弁護士が選任されます。
費用はかかりますが、出口に向かう有効な方法です。
不動産会社にできること・できないこと
不動産会社は調整役にはなれますが、
・無理やり説得する
・法的に争う
ことはできません。
揉めている場合は、弁護士との連携が不可欠です。
共有不動産を放置するリスクとは
共有不動産は「今すぐ困っていない」からといって放置されがちですが、実は時間が経つほどリスクが大きくなります。
固定資産税・維持費の増加
まず確実に発生するのが固定資産税です。
利用していなくても、毎年支払い義務は続きます。さらに、
・建物の老朽化による修繕費
・空き家管理費
・草刈りや清掃費
・火災保険料
といった維持コストが積み重なります。
特に空き家は管理が不十分だと、近隣トラブルの原因になります。雑草の繁茂、不法投棄、害虫発生などが起きると、共有者全員の責任問題に発展する可能性もあります。
相続が繰り返され、権利関係が複雑化する
もう一つの大きなリスクは「共有者がさらに増えること」です。
たとえば、3人兄弟で共有していた不動産を放置している間に、1人が亡くなり、その持分が配偶者や子どもに相続されたとします。すると、共有者が一気に増え、5人、6人と拡大していくことになります。
こうなると、意思統一はさらに困難になります。
中には面識のない相続人が共有者になるケースもあり、連絡先の把握だけでも大変な作業になります。
時間が経つほど、解決コストは確実に上がる傾向があります。
空き家の法規制強化
近年は空き家対策が強化されており、管理不全と判断されると行政から指導や勧告を受ける可能性があります。場合によっては固定資産税の優遇が外れるケースもあります。
「とりあえずそのまま」が通用しにくい時代になっているといえるでしょう。
共有不動産は“感情”と“法制度”を切り分けて考える
共有不動産問題は、単なる不動産売却の話ではありません。
そこには必ず、家族関係や過去の出来事、思い出といった感情が絡みます。
しかし、感情だけで判断すると長期化しやすく、結果的に経済的損失を招くこともあります。
大切なのは、
1.感情の整理
2.法的な選択肢の把握
3.経済合理性の確認
この3つを分けて考えることです。
専門家に相談する最大のメリットは、感情から一歩引いた視点で現状を整理できることにあります。
共有不動産は難しい問題ではありますが、必ず出口があります。
放置するのではなく、情報を整理し、選択肢を知ることが解決への第一歩です。
まとめ
共有不動産が売れない理由は、大きく分けて「意見の対立」「意思能力の問題」「所在不明」の3つです。しかし、どのケースにも必ず出口は存在します。話し合いによる解決、持分売却、裁判手続き、成年後見制度、不在者財産管理人制度など、状況に応じた方法があります。重要なのは、感情だけで判断せず、早めに専門家へ相談することです。時間が経つほど問題が複雑化する傾向があります。まずは現状を整理し、最適な一歩を踏み出すことが解決への近道です。
この記事を書いた人
-
神奈川県生まれ
平成18年に不動産業界に入り、平成21年に宅建試験合格現在に至ります。
宜しくお願い致します。
近隣エリアにお住まいの不動産オーナー様。
もし、相続で得た不動産をどうしたら良いかお悩みでしたら、ぜひ一度、弊社の無料相談をご利用ください。
売却が良いのか、賃貸が良いのか、お客様のご状況に合わせてご提案させていただきます。お気軽にお問い合わせください。
