あなたの実家、住宅ローン控除が使えなくなる土地かもしれません

最近、住宅ローン控除に関する税制改正の資料に目を通していて、改めて気になったテーマがあります。

令和10年（2028年）1月以降に新築住宅へ入居する場合、「災害危険区域等」に建つ住宅は、住宅ローン控除の対象から外れることになりました。

新しく家を建てる人向けの話だと思われるかもしれません。しかし私は、これは今、実家を所有している方にも関係のある話だと考えています。今日はそのことをお伝えしたいと思います。

「災害危険区域等」とは何か

まず、言葉の定義を整理しておきます。

「災害危険区域等」というのは、ひとつの区域を指す言葉ではなく、いくつかの危険区域をまとめた呼び方です。
具体的には、土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、浸水被害防止区域、そして建築基準法に基づいて自治体が指定する災害危険区域などが含まれます。業界では「災害レッドゾーン」とも呼ばれています。

これらは、自治体のハザードマップで「危険性が高い」と明確に判定されている区域です。

土砂災害、浸水、地すべりなど、それぞれ災害の種類は異なりますが、共通しているのは「行政が建築に制限をかけるレベルの危険性がある」と認定されている、という点。

令和10年以降は、こうした区域に新たに家を建てて入居する場合、住宅ローン控除が使えなくなります。

ただし、建替え前の家にご本人やご家族が5年以上住んでいた場合の建替えや、中古住宅の購入、リフォームについては、この制限の対象外とされています。

「売る側」として、この改正をどう見るか

ここからが、私が今日お伝えしたい本題です。

この制度改正は、単に「新築住宅の話」ではありません。

私は不動産を「売る」立場から見たときに、もっと重い意味を持つと感じています。

考えてみてください。

災害危険区域等にある土地は、これから新築する人にとって「住宅ローン控除が使えない土地」になります。

つまり、その土地を買って家を建てたいと考える人にとって、経済的なメリットが一つ減るということです。

控除が使えるかどうかは、数百万円単位の差になります。
例えば上限の5,000万円の場合×0.7％×13年＝455万円にもなります。
同じ条件の土地が二つあって、片方は控除が使え、片方は使えないとしたら、買い手はどちらを選ぶでしょうか。

金額だけではなく、「そもそも危ない」と行政が言っている土地を好んで購入する人がいるのか？という点も踏まえる必要があります。

これは、災害危険区域等にある実家や土地の「売りやすさ」「資産価値」に、確実に影響してくる話です。
今はまだ規制対象外のエリアでも、将来的にハザードマップの指定が広がっていく可能性もあります。

「自分が所有している実家が、もしかしたらそういう区域にあるかもしれない」という意識を、今から持っておくことには大きな意味があると思います。