「農地だから簡単に売れる」は大きな勘違い！農地を売却する前に知っておきたいこと
「農地だから簡単に売れる」は大きな勘違い
「使っていない畑だから、安くすれば誰か買ってくれるだろう」
農地の売却について、このように考えている方もいるかもしれません。
しかし、一口に農地といっても、その土地には見た目では分からないさまざまな規制があります。
同じように見える田んぼや畑でも、比較的売却しやすいものもあれば、買える人が限られていたり、農地以外への利用が厳しく制限されていたりするものもあります。
農地を売却するときに、まず確認したい大きな区分が、
「市街化区域の農地」なのか、「市街化調整区域の農地」なのか
という点です。
市街化区域の農地は、売却にあたってそれほど大きな問題にならない
市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域や、おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図る区域です。
つまり、基本的には街をつくっていくことが予定されているエリアです。
そのため、市街化区域内にある農地については、農地を住宅用地などへ転用する場合も、原則として農業委員会への「許可」ではなく「届出」によって手続きを進めることができます。
もちろん、接道や建築基準法、用途地域など、一般的な土地として確認しなければならない事項はあります。
しかし、「農地であること自体が売却の大きな障害になる」というケースは、市街化調整区域の農地と比較すると少ないといえます。
ただし「生産緑地」には注意が必要
市街化区域の農地でも注意したいのが、生産緑地地区に指定されている農地です。
生産緑地は、市街化区域内にある農地を計画的に保全するための制度です。
生産緑地として維持されている間は、固定資産税等について農地としての税負担が維持されるなど、税制上の措置があります。
そのため、生産緑地の指定が解除され、宅地等として利用されるようになると、その後の固定資産税等の負担が大きく変わる可能性があります。
また、相続税の納税猶予制度を利用している農地では、売却や転用によって納税猶予に影響する場合もあります。
したがって、市街化区域だから何も確認せず売却してよいというわけではありません。
それでも、通常の市街化区域内農地については、必要な手続きを踏めば、宅地等への転用を前提とした売却を比較的検討しやすい土地といえます。
問題は「市街化調整区域の農地」
今回の記事で本題にしたいのはこちらです。
市街化調整区域にある農地です。
市街化調整区域とは、その名のとおり「市街化を抑制すべき区域」です。
市街化区域とは考え方が反対で、原則として自由に住宅や店舗などを建てて、市街地を広げていくことを想定していません。
そして、市街化調整区域にある農地を調べていくと、その土地によって、
「農振青地」
「農振白地」
「甲種農地」
「第1種農地」
「第2種農地」
「第3種農地」
など、さらにさまざまな区分が登場します。
ここが農地売却を分かりにくくしているところです。
例えば、同じ市街化調整区域にあり、現地を見れば同じような「畑」にしか見えない二つの土地でも、一方は転用できる可能性があり、もう一方は原則として転用できない、ということがあります。
つまり、市街化調整区域の農地については、
「畑だから坪○万円」
というような価格の話をする前に、
「この農地は法律上どのような扱いを受けているのか」
を調べる必要があるのです。
まず確認したい「青地」と「白地」
農地を調査すると、よく出てくるのが「青地」「白地」という言葉です。
いわゆる農振青地とは、農業振興地域の中でも、今後も農業のために利用していくべき土地として「農用地区域」に指定されている土地です。
そのため、農地以外への転用は原則として制限されています。
一方の農振白地は、農業振興地域内ではあるものの、農用地区域には指定されていない土地です。
では、
「白地なら転用できるのか？」
というと、話はそれほど簡単ではありません。
なぜなら、これとは別に、農地転用の許可基準を判断するための農地の区分があるからです。
第1種・第2種・第3種農地という、もう一つの分類
農地転用を考えるうえでは、第1種、第2種、第3種など、どの農地に該当するのかも重要です。
大まかに整理すると、第1種農地は良好な営農条件を備えた農地などで、転用は原則不許可です。
第2種農地は、市街地化が見込まれる区域などにある農地で、転用目的や他の土地で目的を達成できないかなどを踏まえて判断されます。
第3種農地は、市街化が進んだ区域にある農地などで、原則として転用を許可する考え方が採られています。
さらに、特に良好な営農条件を備えた農地には「甲種農地」という区分もあります。
ここで非常に重要なのは、
「青地・白地」と「第1種・第2種・第3種」は別の話
だということです。
農振白地だったからといって、それだけで「転用できる土地」と判断することはできません。
見た目が同じ「畑」でも、こうした見えない区分によって、その土地でできることが大きく変わってくるのです。
農振青地なら「農振除外」が必要になることも
農振青地を農地以外の用途で利用したい場合には、まず農用地区域から外す「農振除外」を検討することになります。
ただし、
「農業をやめたから」
「相続したけれど使わないから」
「売りたいから」
という所有者の都合だけで簡単に除外できる制度ではありません。
一定の要件を満たして農振除外が認められ、さらに農地転用の手続きを経て、初めて農地以外の用途として利用できるケースがあります。
つまり、「農振除外ができるか」と「農地転用ができるか」は別の問題として考える必要があります。
何十年も使っていない農地なら「非農地証明」という可能性も
さらに別のケースとして、登記簿には「田」「畑」と記載されているものの、現況はすでに農地ではなくなっている土地があります。
この場合には、自治体の基準によって「非農地証明」を検討できることがあります。
ただし、単に長期間耕作していない、草木が生い茂っているというだけで非農地になるわけではありません。
農地として復元できる状態なのか、いつから現在の状態なのかなどを踏まえて判断されます。
また、非農地証明の取り扱いや基準は自治体によって異なるため、個別の確認が必要です。
農地は「いくらで売れる？」の前に「何ができる？」を調べる
ここまで見てきたように、農地の売却を考えるとき、最初に確認すべきなのは価格だけではありません。
まず、市街化区域なのか、市街化調整区域なのか。
市街化調整区域であれば、さらにその土地について、
- 農振地域に該当するのか
- 農振青地なのか、白地なのか
- 農地の種別は何なのか
- 農地転用できる可能性があるのか
- 農振除外が必要なのか
- 農地のまま売却するのか
- 非農地として扱える可能性があるのか
といったことを一つずつ確認していく必要があります。
なぜなら、その結果によって**「誰が買えるのか」「何に使えるのか」**が変わり、それによって土地の市場性や価格も大きく変わってくるからです。
農地の売却は「許可が取れるか」だけで考えない
そして最後に、もう一つ知っておいていただきたいことがあります。
この記事では「農振除外」「農地転用」「非農地証明」など、さまざまな手続きについて触れてきました。
しかし、これらは一般の方が申請書を一枚書いて提出すれば、簡単に認めてもらえるというような手続きではありません。
筆者が富山県で取引した農地は買主が決まってから農地転用許可が出るまで2年半かかった事例もありました。
この取引、交渉によって転用許可費用は買主負担だったので、売主の金銭的負担はありませんでしたが、2年半もの間待たされました。
いざ農地転用許可が下りるころには、当時の記憶も薄れていて、最初から膨大な書類を見直した、、、なんてこともありました。
逆に千葉県での農地売却は農業従事者が購入してくださったおかげで、3,4か月で最終手続きまで行ったケースもあり、置かれている状況、買主の属性などにより大幅に変動する。
それが農地売却なのです。
農地を高く売ろうとすればするほど、土地の状況を調査し、必要な資料を揃え、具体的な利用計画を立て、行政や農業委員会などと事前に相談・調整しながら進めなければならないケースもあります。
当然、時間もかかります。
また、手続きの内容によっては専門家への依頼費用が必要になり、測量や造成、農地以外として利用するための整備など、さまざまなコストが発生することもあります。
例えば、農地転用によって土地の利用価値が上がるとしても、そのために多額の費用がかかるのであれば、本当に所有者自身が転用してから売却した方がよいのかは別の問題です。
「手続き上できるか」と「費用をかけてまでやる価値があるか」は、分けて考える必要があります。
場合によっては、所有者自身が転用まで行うのではなく、転用の可能性や条件を調査したうえで、それを理解した買主を探す方が現実的なこともあります。
農地だから安くすれば簡単に売れる、とは限りません。
反対に、農地だから絶対に売れない、と最初から決めつける必要もありません。
大切なのは、その農地がどのような規制を受け、どのような利用の可能性があり、そのためにどの程度の時間と費用が必要になるのかを把握することです。
農地の売却や転用を考えるのであれば、最初から専門家に相談しながら、「何ができる土地なのか」「そのためにどのくらいの時間と費用がかかるのか」「そこまで費用をかける価値があるのか」を整理し、売却計画を立てていくことが大切です。
この記事を書いた人
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宅地建物取引士、建築士、公認不動産コンサルティングマスターなどの有資格者。
「相続した実家、売る？貸す？使う？」
「杉山善昭の不動産ワクチンがいまなぜ必要か？」著者
（公社）神奈川県宅地建物取引業協会理事兼中央無料相談所相談員。
1990年から不動産業界に従事、2005年(有)ライフステージ代表取締役就任。
