家の売却と引っ越しのタイミングはいつがベスト？損しない進め方を宅建士が解説
家の売却と引っ越しのタイミングはいつがベスト？損しない進め方を宅建士が解説
家を売却するとき、多くの方が悩むのが「いつ引っ越しをすればいいのか」という問題です。早すぎると住宅ローンと家賃の二重払いになり、遅すぎると買主との調整が難しくなることもあります。さらに、住民票の移動や登記変更、マンション特有の手続きなど、引っ越しに伴う注意点も少なくありません。この記事では、不動産売却の流れとあわせて、引っ越しの最適なタイミングや注意点について分かりやすく解説します。
不動産売却と引っ越しのタイミングで悩む人は多い
不動産を売却する際、「売れてから引っ越すべきか」「先に引っ越した方がいいのか」で迷う方は非常に多いです。
特に住宅ローンが残っている場合や、住み替えを伴うケースでは、タイミングを間違えると家計負担が大きくなってしまいます。
また、売却活動中の内覧対応や、買主とのスケジュール調整も必要になるため、単純に「引っ越したい日に引っ越せばよい」という話ではありません。
まずは、不動産売却がどのような流れで進んでいくのかを理解しておきましょう。
不動産売却の基本的な流れ
販売開始
最初に行うのが、不動産会社への依頼と販売活動です。
インターネット掲載やチラシ、既存顧客への紹介などを通じて買主を探していきます。
この期間は物件によって大きく異なります。
・1週間で売れるケース
・数ヶ月かかるケース
・条件変更が必要になるケース
などさまざまです。
つまり、「販売開始からいつ売れるか」は事前に断定できません。
買主が決まり売買契約を締結
購入希望者が見つかると、売買契約を締結します。
この段階で、
・売主は「売ります」
・買主は「買います」
という正式な約束を交わします。
一般的には手付金の受領もこのタイミングで行われます。
住宅ローンの本承認
買主の多くは住宅ローンを利用します。
そのため、売買契約後に金融機関の本審査が行われます。
ここで重要なのが「ローン特約」です。
これは、買主が住宅ローンの承認を得られなかった場合、契約を白紙解除できるという特約です。
つまり、本承認が下りるまでは、売却が確定したとは言い切れません。
逆に言えば、本承認が通った段階で、ようやく売却がほぼ確実になります。
このタイミングから、引っ越し準備を本格化させるのが一般的です。
引っ越し・室内確認
引っ越しが完了すると、室内が空の状態になります。
その後、買主が室内確認を行い、
・契約内容と違いがないか
・残置物がないか
・設備に問題がないか
などを確認します。
この確認を経て、最終的な引き渡しへ進みます。
代金受領・鍵の引き渡し
最後に、
・売主は売買代金を受け取る
・買主は鍵を受け取る
という手続きを行います。
同時に所有権移転登記も行われ、不動産の名義が変更されます。
これで不動産売却は完了です。
住宅ローンが残っている場合の注意点
売却代金でローンを完済するケースが多い
住宅ローンが残っている場合、多くのケースでは売却代金を使って一括返済を行います。
つまり、ローン完済のタイミングは「代金受領時」です。
売却代金を受け取るまで、ローン支払いは継続します。
早く引っ越しすぎると二重払いになる
ここで問題になるのが、引っ越しのタイミングです。
もし先に賃貸へ引っ越した場合、
・住宅ローン
・新居の家賃
を同時に支払う期間が発生します。
これがいわゆる「二重払い」です。
たとえば、
・住宅ローン：月12万円
・家賃：月10万円
の場合、毎月22万円の住居費が発生することになります。
これは家計に大きな負担となります。
そのため、必要以上に早く引っ越すのはおすすめできません。
売買契約から引き渡しまでの期間はどれくらい？
一般的には約2ヶ月
不動産売買では、売買契約から引き渡しまで約2ヶ月程度が一般的です。
もちろん法律で決まっているわけではありません。
状況によっては、
・1ヶ月
・3ヶ月
・半年後
など柔軟に調整されることもあります。
引っ越しのリミットは約1ヶ月半
通常、引き渡し前には部屋を空にしておく必要があります。
そのため、売買契約から約1ヶ月半程度が実質的な引っ越しリミットになるケースが多いです。
つまり、
・売買契約締結
・ローン本承認
・引っ越し準備
・引っ越し完了
・室内確認
・引き渡し
という流れで進みます。
なぜ引き渡しまで長期間空けない方がいいのか
火災や地震のリスクがある
売買契約後、引き渡しまで長期間空けるとリスクが発生します。
代表的なのが、
・火災
・地震
・水漏れ
・設備故障
などです。
契約時と引き渡し時で物件状態が変わってしまう可能性があります。
すると、
・修繕負担
・契約解除
・損害賠償問題
などトラブルに発展する場合があります。
売主・買主双方にとって早めの引き渡しが理想
そのため、不動産売買では「可能な限り速やかに引き渡す」のが基本です。
もちろん、
・売主の住み替え事情
・買主の入居タイミング
・金融機関の都合
などもありますが、必要以上に期間を空けるのは避ける傾向があります。
引っ越しのタイミングはいつがベスト？
ローン本承認後が現実的
実務上おすすめなのは、買主の住宅ローン本承認後です。
この時点で契約解除リスクが大幅に下がります。
逆に、本承認前に引っ越してしまうと、
・契約白紙
・売却中止
・仮住まい延長
などのリスクがあります。
引き渡し直前が最もコストを抑えやすい
コスト面だけを見ると、引き渡し直前まで住み続けるのが最も合理的です。
理由は、
・ローン支払いのみで済む
・家賃との重複を防げる
・引っ越し日を調整しやすい
からです。
ただし、ギリギリすぎると準備不足になりやすいため、余裕を持ったスケジュール管理が重要です。
マンション売却時の注意点
引っ越し日の事前連絡が必要
マンションでは、引っ越し日時を管理会社へ事前通知する必要があります。
これは、
・エレベーター養生
・共用部保護
・他住民への周知
などを行うためです。
特に繁忙期は予約が埋まりやすいため、早めに連絡しましょう。
エレベーター養生とは？
養生とは、壁や床を保護する作業です。
大型家具搬入時には、
・エレベーター
・廊下
・エントランス
などを保護しないと傷がつく可能性があります。
管理会社のルールがある場合もあるため、事前確認が大切です。
エアコン・照明・カーテンは残していい？
基本は撤去
後付けした設備は、原則として撤去が基本です。
たとえば、
・エアコン
・カーテン
・照明器具
などです。
買主との合意があれば残置可能
もちろん、買主が
「そのまま使いたい」
と希望する場合は残すことも可能です。
ただし、細かく取り決めをすると、
・言った・言わない
・認識違い
・故障トラブル
が起きやすくなります。
そのため、基本は撤去として整理しておく方がトラブル回避につながります。
住民票の移動タイミングにも注意
引っ越し後14日以内が原則
法律上、住民票は引っ越し後14日以内に移動する必要があります。
そのため、
・引っ越し日
・役所手続き
・売却スケジュール
を総合的に考える必要があります。
登記住所変更が必要になる場合も
住民票を移すと、不動産登記上の住所と一致しなくなることがあります。
すると、
・住民票取得
・住所変更登記
など追加手続きが必要になる場合があります。
印鑑証明書にも注意
売却時には印鑑証明書が必要です。
ただし、
・登記住所
・現住所
が異なる場合、追加書類が必要になります。
さらに印鑑証明書は発行後3ヶ月以内という有効期限があります。
タイミングによっては再取得が必要になるため注意しましょう。
引っ越し時は勤務先への届け出も必要
引っ越しに伴い、
・通勤手当
・健康保険
・税金関連
などにも影響があります。
特に会社員の場合は、勤務先への住所変更届を忘れないようにしましょう。
不動産売却で失敗しないためのポイント
引っ越しを急ぎすぎない
「早く空にした方が売れやすい」と考える方もいます。
しかし、実際には二重払いリスクの方が大きな問題になるケースもあります。
売却スケジュールを逆算する
重要なのは、
・売買契約日
・引き渡し日
・引っ越し日
・住民票移動日
を逆算して整理することです
感覚で進めると、後から手続き漏れが発生しやすくなります。
専門家へ早めに相談する
不動産売却は、
・法律
・税金
・ローン
・登記
・引っ越し
など多くの要素が絡みます。
特に住宅ローン残債がある場合や住み替えの場合は、専門家へ早めに相談することが重要です。
まとめ
家の売却と引っ越しは、単純に「いつ空けるか」だけの問題ではありません。住宅ローンの残債、買主の融資状況、住民票の移動、登記変更、マンション特有の手続きなど、多くの要素を考慮する必要があります。特に早すぎる引っ越しは、家賃とローンの二重払いにつながる可能性があるため注意が必要です。一般的には、買主の住宅ローン本承認後から引き渡しまでの期間で調整するのが現実的でしょう。不動産売却はスケジュール管理が非常に重要です。トラブルを避けるためにも、早めに不動産会社や専門家へ相談しながら進めることをおすすめします。
この記事を書いた人
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宅地建物取引士、建築士、公認不動産コンサルティングマスターなどの有資格者。
「相続した実家、売る？貸す？使う？」
「杉山善昭の不動産ワクチンがいまなぜ必要か？」著者
（公社）神奈川県宅地建物取引業協会理事兼中央無料相談所相談員。
1990年から不動産業界に従事、2005年(有)ライフステージ代表取締役就任。
