ハイスペックが仇になる日──築30年のハウスメーカー物件が教えてくれたこと

今日の午前中、売却相談の現地査定へ出かけてきました。

築30年ほどのハウスメーカーの物件。
敷地に足を踏み入れた瞬間、その佇まいから品質の高さが伝わってきます。

内部を確認していくと、やはり躯体はしっかりしています。

当時の施工技術と材料へのこだわりが、30年という歳月を経ても随所に感じられ、「さすがだな」と素直に思いました。

ところが、査定を進めていく中で、こういう物件に特有の問題が浮かびあがってきます。

私がこの仕事を長くやってきた中で、何度も向き合ってきたテーマです。

「当時の正解」が「今の不正解」になるとき

30年前に建てられた家の間取りは、30年前の家族像に最適化されています。

当時の「理想の家族」といえば、両親と子ども2〜3人、それに加えて同居する祖父母の部屋も考慮された設計が多くありました。リビングは広く、個室はしっかり区切られ、客間も確保する。
そういう価値観の中で設計された家です。

しかし今はどうでしょうか。

核家族化はさらに進み、夫婦2人で暮らすライフスタイルが珍しくなくなりました。
子どもが独立すれば夫婦だけの生活になります。

「個室がたくさんある」ことより「空間が広くつながっている」ことを好む層も増えています。

リモートワークの普及で、書斎や集中できるスペースへのニーズも大きく変化しました。

つまり、「当時の正解」が、今の買い手のニーズとズレてしまっているのです。

建物の品質は高い。

躯体も外観もしっかりしている。

でも間取りが、今の市場のニーズと噛み合っていない。それが、今日の物件が抱える本質的な問題でした。

ハイスペックが逆に足かせになることがある

ここに、一般の方が意外と知らない不動産の皮肉があります。

非ハウスメーカーの物件、つまり税法上の耐用年数でいわゆる「ゼロ査定」になってしまうような建物の場合、判断はむしろシンプルです。

「建物の価値はありません。土地として売りましょう」

そう言い切ることができます。

取り壊しの判断もしやすく、更地として売却する選択肢がクリアになります。

買い手にとっても「土地を買って、好きな家を建てる」という明快な絵が描けます。

ところが、ハウスメーカーの建物はそうはいきません。

まだ十分に使えます。躯体も問題ありません。解体するには惜しい。でも間取りが合わない。

リフォームで対応できるか、費用はどれくらいかかるか。

そういった議論が生まれ、判断が複雑になります。

「良い家だから売りやすい」とは、必ずしもならないのです。

品質が高いゆえに、判断の難易度が上がる。これが、今日改めて感じた不動産売却の現実です。

では、この物件はどうするか

「売れない物件」などとは、まったく思っていません。

こういうとき、私がまず考えるのは「誰に届けるか」です。

間取りが今の標準ニーズに合わなくても、それを「ずっと探していた」という買い手は必ず存在します。

大家族で暮らしたい方、二世帯で使いたい方、個室の多さを仕事部屋や趣味室として活かしたい方。築30年のハウスメーカーという品質への信頼を重視する方。

リフォーム前提でも「骨格のしっかりした家が欲しい」という方。

そういった層は、確実にいます。

問題は、その方たちがどこにいるか、どうやって見つけるか？

それが私たちの仕事だと思っています。

不動産の売却は、「物件の良し悪し」だけで決まるわけではありません。

「誰に届けるか」で結果が変わります。

同じ物件でも、届ける相手を変えることで、売れ方が変わり、値段が変わり、売れるまでの時間が変わります。

この記事を書いた人

代表取締役士杉山善昭

宅地建物取引士、建築士、公認不動産コンサルティングマスターなどの有資格者。
「相続した実家、売る？貸す？使う？」
「杉山善昭の不動産ワクチンがいまなぜ必要か？」著者
（公社）神奈川県宅地建物取引業協会理事兼中央無料相談所相談員。
1990年から不動産業界に従事、2005年(有)ライフステージ代表取締役就任。