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売買契約書にハンコを押す前ならドタキャンできるか?

概要
建物を建設する目的で、土地を購入しようとしたA氏。
購入しようとした土地の所有者は3人の共有で(以下B氏らとする)媒介業者を通じてB氏らとの間で売買契約の基本的事項を合意した。
また、所有権移転登記及び代金支払いを一括で行うこと、並びに当該決済日についても合意した。

ところが、決済日の前日になり、売買対象の土地の登記済み権利書を紛失していることが判明した。
そこで、A氏とB氏らは保証書による所有権移転登記申請と担保権設定による代金の先払いを合意した。

しかし、B氏らのうち一人が取引に難色を示し、結局契約締結の当日一方的に白紙撤回を行った。

要約すると、売主買主間で売買をしようという基本的取り決めができ、日時も決めたのに、売主が一方的に撤回した。売買契約書にはハンコは押印していない状態。という事になります。

さて、この場合、キャンセルが許されるのでしょうか?

福岡高等裁判所の判断は以下です。

A氏の請求を認めた。
理由は次の通り
1.A氏とB氏らの間には、交渉の事実経過からすれば、交渉の結果に沿った契約の成立を期待し、その為の準備をすることは当然。

2.契約締結の準備が整っているので、契約当事者は相手方の期待を侵害しないよう誠実に契約の成立に努めるべき信義則上の注意義務がある。

3.B氏らは正当な理由なく、契約締結を拒否したもので、A氏の有する「契約締結に向けての利益を侵害した」点で違法であり、B氏らはその不法行為によって被ったA氏の損害を賠償する責任がある。

以上です。

つまり、ハンコを押していないとしても、契約は成立しているのと同じだと裁判所は言っているのです。

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手足がチクチク痛い!通風かも!?直す方法探しました。

以前から少し気になっていたのですが、手足の指の先がしびれるのです。
それほどひどくはないのですが、やはり気になります。

ネットで「手足の指先のしびれ」と検索すると、出てくる出てくる。
脳梗塞、動脈硬化、低カルシウム血症、脳腫瘍・・・
怖くて、病院に行こうかと思ってしまいます。

ネットに書いてある症状を見ても、なんとなくしっくり来なくて、今度は「手足の指先 チクチク痛い」と検索。
通風、リウマチなどがヒット。
症状を読んでみると、もしかして通風かも?と感じました。

何でも尿酸値が高まると、通風になるようです。
過去の食生活を振り返ってみました。
通風か、、、ありえるな。

では、尿酸値を下げるためには、どうすれば良いのか?
これも調べました。

1.プリン体を含む食品の摂取をやめる。
プリン体の摂取上限は一日400mgだそうです。
私が大好きなアジの干物。100g中のプリン体はなんと、245.8mg!
明太子は159.3mg
意外なところでは、青汁。プリン体なんて無関係、と思っていましたが、40.2mgものプリン体!
あっという間に摂取上限を超えてしまいます。

ちなみにプリン体が入っていない食品は、卵、牛乳のみ。
野菜は大丈夫かと思いきや、まったくそんなことはなく、キノコですらプリン体が含まれています。

卵と牛乳のみの生活、、、ムリです。。。

2.毎日2リットルの排尿をする。
要するに水をガブガブ飲むということだと思いますが、尿で2リットルってことは、一体何リットル飲めば良いのか?かなり困難。。。

3.有酸素運動
激しい運動は帰って尿酸値を上げてしまうようです。ウォーキングなどが良いみたいです。
私は結構電車で動くので、ウォーキングしているのと同じなはず。

4.薬を飲む
最初から薬はちょっと。。。

少し視点を変えて、「尿酸値を下げる食品」が無いか調べてみました。
どうも、尿酸値を下げるには、尿をアルカリ性にすることがよろしいようです。

尿酸値を下げる食品は、わかめ、ひじき、昆布、ほうれん草、ごぼう、にんじん、キャベツ、アスパラ、、、
でも、これらの食品にもプリン体入っていますから注意ですよね。

もう少し調べてみると、クエン酸も尿をアルカリにする作用があるというのを見つけました。
尿酸は酸性なので、アルカリ化された尿には良く溶け、体外に排出されやすくなるそうです。

これはいいかも!

クエン酸と言えば、「お酢」

でもお酢を毎日飲み続けるなんで、キツイです。
何気なくコンビニに入ると、ハチミツ黒酢なるものを発見。

試しに飲むと、なかなか飲みやすい!
これを毎日、飲もうかと思いましたが、値段が125mlで約100円。
う~ん。。。

次に見つけたのが、ドラッグストア。香酢です。
カプセルになっていて持ち運びも便利。
既に、飲み始めて2ヶ月ちょっとになりますが、チクチク感はなくなり快適です。

今更ですが、先日ネットでサプリメントの安全性について気になる記事を見つけました。
危ないサプリメントがあるそうです。

私が飲んでいた香酢もチェックしてみると、、、
菜種油、香酢粉末、ゼラチン・・・
表示は内容量の大きいものから書くルールになっているそうです。

「もうちょっと安心して飲める、香酢ないかな?」

健康になることが目的で飲むのですから、安心して飲めるものがないか探してみました。
行き着いたのが、やずやの香酢。
こちらは、粉末ではなく、米黒酢エキスですね。
製造過程もしっかりしているようです。

アマゾンでは1700円で販売していますが、本家のサイトでは1600円で売っています。
毎月お届けコースなら更に10%割引プラス1週間分無料プレゼントがついていました。

商品詳細はこちらです。ご興味があればどうぞ↓
熟成やずやの香醋⇒1週間分増量!

毎日2粒飲めばよいみたいなので、私は62球入りを毎月1袋のコースを頼んでみました。
試してみてよければ、家族にも勧めてみようかと思います。

健康診断が楽しみになりました(笑)



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大丈夫。と思っていた不動産に思わぬ問題が!

私のところには毎日のように不動産のご相談が寄せられます。
最近は購入前のご相談ではなく、「持っている不動産のご相談」がほとんどです。

売却した方が良いか、貸した方が良いか。
どうするのがベストなのか?
不動産の専門家である私の意見を知りたいというご要望です。

初回はご相談の不動産の概要についてヒアリングをするのですが、意外なことにご自身でお持ちになっている不動産についてご存知ない事が多々あります。

一般の方ですから無理もないことなのかもしれませんが、ヒアリング段階で問題が発見される事が珍しくありません。

例えば、道路。
前面の道路を元の地主が持っている事はよくあることです。
今まで平穏無事に通行できていたので、ご相談者である所有者は、「この道路は地主さんが使っていいって言っているからダイジョウブ。」と自信満々におっしゃいます。

しかしなのです。

今まで大丈夫だったからといって、この先もずっと大丈夫であるとは限らないのです。

最低でも書面で通行等に関しての承諾書位はないと話になりません。

最も、最近購入されたのではなく、数十年前に購入された方は、当時の緩やかな規制の中での話ですから、仕方のない部分もあるかもしれません。

昨日実際にいただいたご相談。
大和市の戸建てで、公道までに他人の土地があり、建て替えできない不動産でした。
問題のある不動産にもかかわらず、地方銀行も融資をしていました。
当時建築確認書の欠陥部分をついた建物認可をとって建築したと思われます。

この所有者の方は、建築確認も取っているし、銀行の融資も付いているので問題があるとは、これっぽっちも思っていなかったそうです。

しかし、 続きを読む

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ロシュフォール10

最近、ハマっているものがあります。
ベルギーのビール
中でも一番のお気に入りはコレです。

ロシュフォールの10
もはやビールというより、、、何でしょう?という感じの濃さ!
濁ったブラウンで、口に含むと麦の香りと味がいっぱいに広がります。

ガツンとくる苦味、甘味、酸味。たまりません。
アルコール度数は何と11.3%!
とりあえず生!的にごくごく飲むビールではなくて、ブランデーやバーボンのように
チビチビ味わいながら飲むのです。そう映画でも見ながらね。

ロシュはアルコール度数が低い6や8もありますが、やはり10がダントツですね。

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不動産業者の実務指導

去る11月1日宅建業者実務指導がありました。

実務指導は神奈川県宅地建物取引業協会に加盟している不動産会社の実務をチェックし法令に基づいて業務の処理が行なわれているかを確認するものです。

宅地建物取引業者実務指導指導員証
これが指導員証。


私は神奈川県内の不動産会社さんを10社ほど回りました。
不動産会社は不動産の取引をした際に、どのような物件の取引をいつして、関係者が誰なのか?等について記録しておかなければいけない他、広告の掲示の規制、店内に掲げなければいけない掲示物等が決められています。

最近では犯罪収益移転防止法による本人確認記録も作成、保存する義務もできたり、年々新しい規則が出来ています。

扱う金額が大きいので、法令順守をし、消費者が安心安全な取引をする為に必要なことです。神は細部に宿る。という言葉の通り、こういった書類がきちんと整備されている会社は、業務もきちんと行なう可能性が高いと考えてよろしいと思います。

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親子で壁紙貼り教室開催

自分でマイホームを考える会のイベントのお知らせです。

今回は、壁紙貼り体験をしていただきます。
ご自宅の壁紙、意外と簡単に張り替えられるんですよ♪

【日時】 平成25年10月26日日午後1時~4時
【場所】 花上康一土地家屋調査士事務所2階会議室
     厚木市旭町1-16-4島村ビル2階
【対象】 小学生(要保護者同伴)
【参加費】 500円
【定員】 10組(20名様)
【せんせい】 なかむら先生、はなうえ先生、すぎやま先生
【持ち物】 特になし。
【申込み方法】 お電話(中村建築設計室)046-226-8201
        下の申込みフォーム
【会場地図】

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不動産トラブルは予防が最も大切です。
安心安全な不動産を見極めるためにオススメする本
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ホームページの運営マニュアル

こんにちは不動産コンサルタントの杉山 善昭です。

昔はホームページの作成や運営を外部に依頼していた会社が
多かったですが、今は内部で運営している会社が増えてきているそうです。

弊社でもホームページは自社で運営しています。

一年ほど前からでしょうか?
ワードプレスというシステムが出来きあっという間に
ウェブ担当者に広まっていきました。

「誰でも簡単にホームページが運営できる」が売りでした。
私も早速使ってみましたが、???全くワカラン!

泣きながらホームページを作成しました。
幸い、その前から運営していたホームページがあったので
多少の知識に助けられ、完成することができましたが
ワードプレスの「誰でも簡単に」は大いに疑問があるところです。

もちろん、普通の使い方をしている分には、ワードさえできれば
ほぼOKなのですが、ちょっとココの位置を数ミリずらしたいという
「ちょっと」の事をする為には、やはり従来通りのHTML編集のスキルが
必要です。

さて、私がワードプレスを始めたときはあまり良い本が無かったのですが
最近は、ワードプレスについての本がたくさん出ています。

その一つがこれ

初心者でも分かりやすくという、コピーが付いている通り
初心者に優しい造りになっています。

逆に言うと、もう既に使いこなせている人には向かない本ですが(笑)
これからワードプレスを使ってホームページを作ろうと
思っている方には、役に立つ本ですヨ。

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離婚時の不動産相談

こんにちは不動産コンサルタントの杉山 善昭です。

「離婚の不動産相談」というタイトルで書きますね。

立て続けに三本の不動産売却相談が入りました。
どれも、離婚が絡む不動産相談で、1件が茅ヶ崎
次が江戸川区、最後が群馬県からでした。

離婚の際に不動産をどうするか?は重要なテーマですが
殆どのケースで、どちらが住み続けるか?という所で揉めます。
そして、離婚後の費用負担で揉めます。。。

よくある話が、慰謝料と養育費と住宅ローンをごっちゃにするケースです。

例えば
「養育費を払わない代わりに住宅ローンを払う」という感じです。

「養育費の総額」と「住宅ローンの総額」がイコールであれば
まだ良いのですが、殆どのケースでは圧倒的に住宅ローンの総額のほうが多いです。

例えば、現在子供が5歳、20歳までの養育費、
住宅ローンは当初借入が2000万円、借入年数35年金利は2%
購入後10年で離婚したとしましょう。

住宅ローンの総支払い額(25年分)は1,987万円です。

対して養育費はどうでしょうか?
ここでは、払うほう(夫)の年収が500万円で、
受け取るほう(妻)の年数が300万円としましょう。
子供の養育費の目安は2万円から4万円です。
公益社団法人家庭問題情報センター資料に基づく

仮に上限の4万円としても養育費の総額は720万円です。

全く釣り合わないことがお分かりになると思います。

しかも、住宅ローンを夫が払った場合、権利的は夫のままです。
もし、妻に財産分与となれば、不相応な財産分与とみなされて
贈与税が課税される危険性もあります。

更に、このケースですと、夫が再婚すると既存の不動産の相続権は
元妻との子供と、再婚相手である妻、再婚後に子供ができればその子供も含まれます。

どう考えても、揉めることは間違いないと、誰もがわかりますよね。

では、離婚時の不動産について結局どうすればよいのでしょうか?

結婚時に築いた財産を分け合うように
離婚時には精算をする。
つまり売却することが一番の解決方法です。

不動産トラブルは予防が最も大切です。
安心安全な不動産を見極めるためにオススメする本
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私に合うダイエット

こんにちは杉山善昭です。

今回は「不動産コンサル杉山善昭のブログというカテゴリーで

「私に合うダイエット」というブログです。

私、昨年の秋、生きてきた中で、体重がピークでした。
・少し走ると、ほっぺが揺れる。
・駅の階段を上るとドキドキする。
・手足がピリピリとする。 続きを読む

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